Zarządzanie HMO – nasz ostateczny przewodnik na rok 2021 | PPO (2024)

HMO Management - Our Ultimate Guide For 2021 | PPO (1)

Obecnie, gdy inwestycje w nieruchomości cieszą się dużym zainteresowaniem, zarządzanie HMO staje się coraz bardziej powszechnym zajęciem; szacuje się, że obecnie w HMO mieszka ponad 4,5 miliona Brytyjczyków! Dlatego dla właścicieli są one bardzo opłacalne.

Spójrz, gdzie znajdują się HMO w Wielkiej Brytanii, a wkrótce zorientujesz się, że są one najprawdopodobniej w miejscu, gdzie dochody z wynajmu są wysokie (przydatna wskazówka). Mówiąc wprost, jest to miejsce, gdzie cena zakupu jest niska w porównaniu ze średnim czynszem. Powodem jest to, że w przeciwieństwie do wynajmu mieszkaniowego, HMO można wynajmować więcej niż jednej osobie. Nie oznacza to jednak, że powinieneś po prostu zainwestować wszystko, co masz w HMO – należy wziąć pod uwagę także inne czynniki, takie jak koszt licencji HMO i funkcjonowanie kierownictwa HMO

Mając to na uwadze, oto krótka wycieczka po zarządzie, który zajmuje się posiadaniem nieruchomości HMO…

Po czymś konkretnym na temat HMO? Skorzystaj z poniższego menu, aby szybko znaleźć potrzebne informacje…

  • Co to jest własność HMO?
  • Co oznacza HMO?
  • Co to jest licencja HMO?
  • Przepisy HMO: czym są?
  • Jak wynająć nieruchomość HMO?
  • Czy wynajem HMO jest opłacalny?
  • Profesjonalne zarządzanie HMO – czy warto?

Zapisz się do naszego newslettera


Co to jest własność HMO?

HMO to nieruchomość wynajmowana trzem lub większej liczbie osób z co najmniej dwóch gospodarstw domowych. Życie w HMO oznacza, że ​​będziesz dzielić łazienkę i kuchnię, ale będziesz miał swój własny, oddzielny pokój. Oto kilka przykładów HMO: zakwaterowanie dla studentów, kawalerki, hostele, niektóre pensjonaty, domy opieki i domy wynajmowane lokatorom.

Co oznacza HMO?

HMO to akronim oznaczający dom wielozadaniowy, jednak czasami HMO jest również znane jako udział w domu.

Co to jest licencja HMO?

Licencja HMO jest wymogiem prawnym każdego wynajmującego w Wielkiej Brytanii. Licencje można uzyskać za pośrednictwem władz lokalnych i zazwyczaj kosztują one około 500–600 funtów, ale ostatecznie koszty mogą znacznie się różnić. W rzeczywistości licencje HMO są często opisywane jako „loteria kodów pocztowych”. Licencje w Londynie często mogą przekraczać 1000 funtów. Zwykle potrzebujesz licencji, gdy…

  • W nieruchomości mieszka 5 lub więcej osób
  • Mieszka tam więcej niż jedno gospodarstwo domowe

NOTATKA:HMO wynajmowane 5 lub więcej osobom uważane jest za „duże HMO”. Wybierz mniejszy HMO, a być może nie będziesz musiał ponosić tej opłaty. Wszystkie HMO, które zgłoszą się, zostaną poddane inspekcji HMO przez przedstawiciela samorządu lokalnego. Jeśli wynajem HMO zostanie uznany za niespełniający wymaganego standardu, możesz zostać poproszony o dokonanie zmian, zanim ktokolwiek się wprowadzi.

Przepisy HMO: czym są?

Zanim zainwestujesz w wynajem HMO, powinieneś wiedzieć, ile przepisów musi spełnić Twoja nieruchomość, zanim będzie można ją wynająć.

Oto kilka przepisów HMO, o których warto wiedzieć:

  • Każde „mieszkanie” musi być wyposażone w jakąś formę ogrzewania, czy to grzejnik stanowiący część systemu centralnego ogrzewania, czy też montowany na ścianie grzejnik elektryczny. Wynajmij swój HMO jako jeden dom i będzie to wymagane w każdej sypialni. Wynajmij je jako samodzielne pokoje, w każdym z nich będziesz musiał mieć ogrzewanie, pomimo ich wielkości.
  • Urządzenia do mycia w wypożyczalniach HMO powinny dostarczać zarówno ciepłą, jak i zimną wodę oraz być dostosowane do ich przeznaczenia. Istnieją również inne przepisy dotyczące wielkości łazienek, proporcji łazienek w stosunku do liczby osób w obiekcie oraz adekwatności i układu kuchni
  • Sypialnie w obiekcie HMO muszą mieć co najmniej 6,51 metra kwadratowego.
  • Kuchnie powinny być wyposażone w pełne zamrażarki (nie tylko szuflady), gniazdka elektryczne, szafki, blaty robocze, tylne ścianki, zlew, koce przeciwpożarowe, drzwi przeciwpożarowe… lista jest długa.
  • Twoi najemcy muszą otrzymać dane zarządcy nieruchomości. Będziesz to ty, jeśli zdecydujesz się na samozarządzanie, lub firma zarządzająca, którą zatrudniasz.

NOTATKA:Przepisy HMO nie są po to, żeby Cię wprawiać w zakłopotanie. W rzeczywistości większość kieruje się zdrowym rozsądkiem. Powodem ich obecności jest zapewnienie, że najemca nie zostanie niewłaściwie sprzedany i przynajmniej będzie miał odpowiedni poziom życia.

Jak wynająć nieruchomość HMO?

Wynajmowanie HMO nie jest tak proste, jak mogłoby się wydawać. Zanim jeszcze kupisz nieruchomość i przeprowadzisz niezbędne remonty, musisz najpierw rozważyć, komu będziesz ją wynajmować. Rozumiemy przez to, czy są to młodzi profesjonaliści? Miłośnicy AirBNB? Studenci?

Widzisz, jeśli są młodymi profesjonalistami lub użytkownikami AirBNB, prawdopodobnie będą chcieli tylko jeden lub dwa pokoje. Tak czy inaczej jest mało prawdopodobne, że będzie to cały dom. Natomiast jeśli docelową grupą demograficzną są studenci, najprawdopodobniej będą oni chcieli większość, jeśli nie cały dom, ponieważ zazwyczaj mieszkają razem w grupach przyjaźni. Mając to na uwadze, jak wynająć HMO? Oto tylko niektóre zalety i wady, które warto wziąć pod uwagę…

Wynajmij nieruchomość HMO według pokoju, a otrzymasz:

  • Potencjał do osiągnięcia dużego zysku, który zazwyczaj daje więcej niż wynajęcie całego domu. Dlaczego? Istnieje możliwość pobrania wyższej kwoty czynszu za pokój.
  • Duża szansa, że ​​w przypadku opuszczenia lokalu przez jednego najemcę nie pozostaniesz z ostatecznym dylematem, bo przepadnie tylko część potencjalnych dochodów z nieruchomości.
  • Większa szansa, że ​​jeśli coś pójdzie nie tak, wydalenie lokatorów będzie łatwiejsze. Eksmisja grup lokatorów może być trudna.
  • Nie ma potrzeby wydawania EPC – jest to wymóg, który musisz spełnić, jeśli wynajmujesz cały dom. Nie żeby to kosztowało aż tak dużo – zwykle około 60 funtów.

Ale powinieneś także wziąć pod uwagę, że:

  • Nieruchomości HMO wynajmowane na pokoje są często trudniejsze w zarządzaniu, ponieważ najemcy przychodzą i odchodzą. W takim przypadku prawdopodobnie najlepszym rozwiązaniem będzie zatrudnienie firmy zarządzającej.
  • Najemcy rzadziej znają się dobrze, co może prowadzić do nieporozumień i większego ryzyka uszkodzenia lub zniszczenia Twojej nieruchomości. Może to również oznaczać, że kradzież rzeczy osobistych stanie się większym problemem.
  • Najemca będzie także odpowiedzialny wyłącznie za stan własnego pokoju. Jeśli więc szkoda powstała w obszarze wspólnym, bardzo często trudno jest udowodnić, kto jest za nią odpowiedzialny.
  • Nieruchomość HMO wynajmowana na pokoje jest również zazwyczaj trudniejsza w utrzymaniu lub przeprowadzaniu jakiejkolwiek formy inspekcji. Jeśli ludzie w HMO znają się nawzajem, znacznie bardziej prawdopodobne jest, że wszyscy będą wchodzić lub wychodzić o tej samej porze.
  • Większa rotacja najemców może również oznaczać, że będziesz musiał co roku wydawać więcej na reklamę, aby utrzymać pełne sale. Wszystko to zjada twoje plony.

Wynajmij nieruchomość HMO jako cały dom, a otrzymasz:

  • Znacznie mniej przeszkód do przeskoczenia podczas pobierania opłat za szkody w wynajmie HMO. Są szanse, że jeśli najemcy znają sprawcę, i tak go wyrzucą, ponieważ nie chcą zostać oskarżeni o coś, czego nie zrobili. Nie żeby to miało jednak znaczenie, bo w tym przypadku masz prawo sfinansować naprawę z kaucji najemcy.
  • Mniej zmartwień o pieniądze, ponieważ w przeciwieństwie do wynajmu za pokój, masz gwarancję pełnego czynszu, nawet jeśli ktoś zdecyduje się opuścić HMO w połowie okresu najmu. Można więc argumentować, że pod warunkiem, że w pierwszej kolejności znajdziemy najemców, taka opcja jest bezpieczniejsza finansowo.
  • Mniejsze ryzyko uszkodzenia HMO, ponieważ najemcy powinni się stosunkowo dobrze znać i pozostawać w dobrych stosunkach. Nie oznacza to jednak, że nie można tego wszystkiego zmienić.
  • Nie ma potrzeby zatrudniania firmy zarządzającej HMO, ponieważ prawdopodobnie będziesz mieć do czynienia z tymi samymi najemcami przez długi okres czasu. Najlepszym tego przykładem są mieszkania studenckie wynajmowane rocznie.

Ale powinieneś także wziąć pod uwagę, że:

  • Możliwe, że możesz osiągnąć niższy czynsz w porównaniu z wynajmem na pokój. Załóżmy, że jest to kompromis, który decydujesz się na dłuższą i, miejmy nadzieję, bezpieczniejszą umowę najmu.
  • Zanim nieruchomość zostanie wynajęta, należy zainwestować w EPC. Bez niego nie będziesz mógł legalnie wynająć swojego HMO! Powinieneś przedstawić swoją kartę EPC podczas kontroli HMO.
  • Jeśli jeden z najemców zdecyduje się odejść, często trudno jest znaleźć innego na jego miejsce.

WSKAZÓWKA:Nie przepełniaj wypożyczalni HMO, w przeciwnym razie możesz również złamać prawo. Minimalna wielkość pomieszczenia dla HMO wynosi co najmniej 6,51 metra kwadratowego. Nieprzestrzeganie tego podczas wykonywania remontów może skutkować odmową wydania licencji HMO przez władze lokalne. Kosztowny błąd.

Czy wynajem HMO jest opłacalny?

Trudno powiedzieć, jak opłacalny może być wynajem HMO, ponieważ zależy to nie tylko od tego, jak z niego korzystasz, ale także od czynników zewnętrznych. Na przykład:

  • Gdzie inwestujesz –Kluczem jest zakup odpowiedniego domu w odpowiedniej okolicy. Jeśli tego nie zrobisz, będzie Ci trudno przyciągnąć najemców, a co za tym idzie, osiągnąć zysk.
  • Twój budżet -Spróbuj wejść na konkurencyjny rynek z niewielkim budżetem, a może się okazać, że inni wynajmujący przewyższą Cię ceną.
  • Zwyczaj najemców –Aby nieruchomość HMO była opłacalna, najpierw potrzebujesz najemców. Możesz mieć najlepszy HMO na rynku, ale bez popytu możesz ponieść stratę. Właśnie dlatego musisz wykorzystać swój budżet, aby zwiększyć atrakcyjność wizualną i praktyczność.

Ale mówiąc to, większość HMO, jeśli jest właściwie zarządzana, może zwrócić ciało stałerentowność wynajmui okazują się opłacalne zarówno w krótkim, jak i długim okresie. Więc to nasuwa się pytanie…

Profesjonalne zarządzanie HMO – czy warto?

Ostatecznie to, czy wybierzesz profesjonalne zarządzanie HMO, czy nie, zależy od wielkości i rodzaju Twojego portfela. Jeśli masz kilka nieruchomości HMO na dłuższą metę, prawdopodobnie poradzisz sobie z zarządzaniem nimi samodzielnie. Zarządzanie może być trudne, jeśli wynajmujesz pokój.

Pogodzenie konserwacji z inspekcjami oraz przyjazdami i wyjazdami najemców może okazać się wyzwaniem, szczególnie z logistycznego punktu widzenia. Im częstsza rotacja najemców, tym bardziej wszystko staje się skomplikowane.

Spójrzmy prawdzie w oczy, koordynacja obejrzeń wokół X liczby innych najemców nie jest tak łatwa, jak się wydaje. Podobnie jak próba sprawdzenia Twojej nieruchomości bez naruszania prywatności najemców, gdy każdy z nich pracuje według innego harmonogramu. Zestaw komplikacji, bez których możesz się obejść, zarządzając dużym portfelem. Z tych powodów często mówi się, że HMO to najtrudniejsza w zarządzaniu inwestycja w nieruchomości mieszkalne, więc jeśli zależy Ci na bardziej niezależnym podejściu, inwestowanie w profesjonalne zarządzanie HMO może byćmądre posunięcie.

Podobał Ci się ten artykuł i uważasz, że jest pouczający? A może sam masz ochotę dla nas pisać? Jeśli tak, zrób toskontaktuj się.

Zapisz się do naszego newslettera


HMO Management - Our Ultimate Guide For 2021 | PPO (2)

Redaktor

Główne konto redakcyjne Property Press Online. To konto będzie wykorzystywane przez ekspertów ds. nieruchomości z PPO do publikowania artykułów w serwisie. Wszystko publikowane przez redakcję jest sprawdzane i weryfikowane przez doświadczonych specjalistów z branży nieruchomości.

propertypressonline.co.uk

Zarządzanie HMO – nasz ostateczny przewodnik na rok 2021 | PPO (2024)

References

Top Articles
Latest Posts
Article information

Author: Aron Pacocha

Last Updated:

Views: 5927

Rating: 4.8 / 5 (68 voted)

Reviews: 91% of readers found this page helpful

Author information

Name: Aron Pacocha

Birthday: 1999-08-12

Address: 3808 Moen Corner, Gorczanyport, FL 67364-2074

Phone: +393457723392

Job: Retail Consultant

Hobby: Jewelry making, Cooking, Gaming, Reading, Juggling, Cabaret, Origami

Introduction: My name is Aron Pacocha, I am a happy, tasty, innocent, proud, talented, courageous, magnificent person who loves writing and wants to share my knowledge and understanding with you.